香港房产

从购买、贷款、出租到退出，结合个人或公司持有方式看清物业现金流。

香港住宅买卖、出租及持有安排

资料核对日期：

本页内容（6项）

适用条件

  • 先确认用途和持有人

    把自住、出租、空置和公司自用分开，并确认买方的香港永久居民身份、法律及实益拥有关系和拟签文件日期。[1][4]

  • 撤辣有明确生效日

    住宅需求管理措施自 2024 年 2 月 28 日起取消；该日或之后执行的住宅文书不再缴交 SSD、BSD，AVD Part 1 Scale 1 改按 Scale 2，早于该日的交易要按当时规则复核。[1][3]

  • 当前住宅印花税按分档

    AVD 按成交价或价值的较高者分档。2026 年 2 月 26 日起，住宅 HK$100,000,001 至 109,574,470 一档为 HK$4,250,000 加超出 1 亿港元部分的 30%；HK$109,574,471 起才按 6.5%。其他价格按文书执行日的官方税率表计算。[2][3]

  • 物业税和差饷不是一回事

    有租金才进入物业税计算：标准税率为净应评税值的 15%，扣除已付差饷及 20% 修葺免税额；无租金自住通常不产生物业税，但差饷及法人用途另核对。[4][5]

资料准备

  • 身份和持有结构

    买方身份证明、HKPR 状态、婚姻及共同持有比例；公司持有另备注册证书及实益拥有人资料。[1][4]

  • 交易和估值文件

    买卖合约、转让契、成交价或市场价值、执行日期、物业用途和现有按揭。[1][2]

  • 融资与现金流

    贷款批核、首期和税费预算、利率及还款表，并按执行日和物业价值重算印花税。[2][3]

  • 出租和使用记录

    租约、租金收据、银行流水、已付差饷、空置期及公司自用证明，区分租金收入和非租金支出。[4]

  • 年度税务和差饷资料

    BIR57、BIR58 或个人报税资料、物业税通知、应课差饷租值和差饷记录，按实际所有权保存。[4][5]

办理流程

  1. 确定持有与用途

    先比较个人、共同持有和公司持有在融资、居住、出租、物业税及转让上的现金流影响。[4]

  2. 按日期核算交易税

    以临时买卖合约及相关文书的执行日为起点，套用撤辣后及 2026 年 2 月 26 日起的住宅 AVD 分档。[1][2][3]

  3. 完成尽调与融资

    核对产权、按揭、租约、差饷及物业用途，确认首期、税费、利息和空置期由现金流覆盖。[4][5]

  4. 交割后持续申报

    按个人、共同持有或公司类型处理租金及物业税申报，保留合约、收据和变更通知。[4]

持续事项

  • 每年重看租金和物业税

    保存租约、租金、差饷和不可收回租金资料，按 15% 及 20% 修葺支出免税额复核净应评税值。[4]

  • 区分公司物业税与利得税

    公司出租物业通常同时涉及物业税和利得税处理；如申请物业税豁免或改变使用、持有人，要及时通知税务局并重核。[4]

  • 跟踪差饷和按揭

    差饷按 RVD 的应课差饷租值另行计算，不能用物业税金额替代；同时更新按揭利率和维修预算。[5]

  • 出售或转名前重算

    出售、赠与、内部转让或改变持有结构前，确认执行日、物业价值、双方身份和适用 AVD。[1][2][3]

常见问题

撤辣后，非香港永久居民还要缴 BSD 吗？

对 2024 年 2 月 28 日或之后执行的住宅文书，修订安排取消 BSD 和 SSD；住宅 AVD 仍按执行日的 Part 1 Scale 1／Scale 2 分档计算，不能理解成所有交易税为零。[1][3]

个人或公司自住就没有物业税吗？

无租金自住通常不产生物业税，但差饷是独立项目；公司持有还要审阅法人用途、受益安排及利得税，出租时按实际租金和所有权申报。[4][5]

官方来源

  1. 香港税务局：住宅物业需求管理措施常见问题

    阅读官方原文 ↗

  2. 香港税务局：从价印花税常见问题及现行住宅分档

    阅读官方原文 ↗

  3. 香港政府：印花税率（住宅物业）

    阅读官方原文 ↗

  4. 香港税务局：物业持有人电子讲座（物业税）

    阅读官方原文 ↗

  5. 香港差饷物业估价署：差饷服务与应课差饷租值

    阅读官方原文 ↗

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