FIRPTA 扣缴与卖房最终税款

美国税法下的外国卖方（foreign person）出售美国房产时，交割现场可能会被先扣留一笔远高于账面利润的金额。假设交易的 amount realized 为 600,000 美元，在一般规则下，交割扣缴演示额为 90,000 美元。这个数字代表交易当时先予留存的 FIRPTA 扣缴税款，最终税款仍需结合卖方对实际处置所属纳税年度的所得税申报再核算。核对顺序通常应从交割文件开始，逐步走到 Form 8288-A 和美国所得税申报。

先确认是否进入 FIRPTA

IRS 将 foreign person 处置 U.S. real property interest（USRPI）纳入 FIRPTA withholding。这里的 disposition 包括 sale or exchange、liquidation、redemption、gift 和 transfers。买方通常是 withholding agent，交割代理可能参与办理；买方如果知道卖方属于 foreign person 却没有按规则扣缴，自身也可能承担责任。IRS FIRPTA withholding 关于处置和扣缴的说明

一般规则按 amount realized 的 15% 扣缴。amount realized 包括买方已支付或将支付的现金本金、转让的其他财产公平市值，以及买方承担或物业在转让前后承受的负债。成本基础、出售费用和卖方最终拿到的现金属于后续利润或现金回收问题，不能替换这个扣缴基数。IRS FIRPTA withholding 关于扣缴税率的说明

共同持有时也要把份额拆开核算。IRS FAQ 说明，不能把全部 amount realized 都分配给美国共同所有人来避开外国人的扣缴；应按各方 capital contribution 分配，夫妻在官方示例中按 50/50 处理，扣缴 credit 再依协议或平均方式分配。IRS FIRPTA withholding FAQ 第 1 题

交割文件要留住扣缴证据

买方通常以 Form 8288 报告并缴纳扣缴税款，为每个被扣缴人准备一份 Form 8288-A。IRS 的说明是，Form 8288 通常应在 disposition 后第 20 天前提交。卖方应取得 IRS 加盖印章的 Form 8288-A Copy B，在美国所得税申报时附上，以申请已扣缴税款的抵免（credit）。IRS 关于申报和缴交美国不动产权益税款的说明

建议把下列资料和 closing statement 放在同一份文件夹中。实际处置日期、买方承担的贷款、卖方分配比例、TIN、扣缴金额和每个卖方的 8288-A 都应能相互对应。扣缴凭证只证明一笔税款已被留存，最终税款、退款还是补税，仍需结合成本基础、资本化改良、折旧和其他申报资料综合核算。

金额过高时看 withholding certificate

如果按 amount realized 计算的扣缴金额明显高于卖方可能承担的最高税负，可以考虑申请 withholding certificate。买方、买方代理或卖方都可以提出申请，常见理由包括扣缴超过卖方最高税负、全部 gain 免税，或已经提出税款支付和担保安排。IRS 说明，在收到包括交易各方 TIN 在内的完整申请后，通常在 90 天内处理，Form 8288-B 用于特定申请类别。IRS withholding certificates 说明；IRS 申请格式说明

申请仍在审理时，扣缴款通常要先留存。若 Form 8288-B 已在处置日或之前提交，IRS 寄出 certificate 或 denial 后，相关金额要按规则在 20 天内缴交。申请可以改变付款时点和金额处理，但不会自动获批，也不能被当作拖延汇缴的理由。交割团队应同时确认申请回执、卖方 TIN、付款安排和最终 8288 文件。

自住房有三档扣缴路径

买方取得物业作为 residence 时，Form 8288 说明列出相应扣缴规则。amount realized 不超过 300,000 美元时可适用不扣缴；超过 300,000 美元但不超过 1,000,000 美元时一般按 10% 扣缴；超过 1,000,000 美元时一般为 15%。10% 是合资格 residence 路径的中间档，不能套到所有买方口头声称自住的交易。IRS Form 8288 关于自用住宅的说明

不超过 300,000 美元的免扣缴例外还要求买方是个人，并计划在转让后首两个 12 个月期间中各自至少有 50% 的物业使用日由买方或家庭成员居住。空置日不计入使用日，也要完成相应通知。IRS FAQ 还把同一居住计划用于 300,000 美元至 1,000,000 美元的降低扣缴判断。金额区间、买方身份、用途和通知应一起核对。IRS FIRPTA 扣缴例外；IRS FIRPTA FAQ 第 6 题

用一笔交易走到最终申报

教学假设中，买方支付现金 400,000 美元，同时承担卖方物业贷款 200,000 美元，没有转移其他财产。因此 amount realized 的演示值为 600,000 美元。在没有 withholding certificate、没有适用例外时，一般扣缴演示为 600,000 × 15% = 90,000 美元。

另设调整后成本基础 480,000 美元、出售费用 20,000 美元，简化差额为 600,000 − 480,000 − 20,000 = 100,000 美元。这个差额只用于说明扣缴基数与账面差额的距离，尚未处理折旧 recapture、资本化项目、税率、州税、协定和个人其他收入，不能据此推出最终应税 gain 或最终税款。

如果另设合资格个人买方、物业作为 residence，且首两个 12 个月期间各自满足至少 50% 使用日居住和通知条件，同样 600,000 美元会落在中间档，10% 扣缴演示为 60,000 美元。该分支依赖 residence 事实，不能套回前面的非 residence 主例。

卖方应按实际 disposition 发生的年度申报。IRS FAQ 说明，即使 withholding certificate 的批准或拒绝日期与 Form 8288-A 日期不同，申报年度仍看实际处置年度。Publication 519 将有效关联的不动产资本资产收益指向 Form 1040-NR 附 Schedule D 或 Form 4797，并把 Form 8288-A 作为扣缴 credit 的重要证据。IRS FIRPTA FAQ 第 3 题；IRS Publication 519 关于 Reporting 的说明

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