美国租金按总额还是净额征税

中国居民个人把美国房产出租后，常会遇到两个数字：租金总额看起来很高，扣除管理费、维修和利息后则是另一个数字。在处理美国联邦税时，首先要判断非居民外国人（NRA）适用哪一条收入路径，以及是否依法作出 section 871(d) 不动产收入选择。总额路径与净额路径对应着不同的扣缴要求、申报方式及持续效力，不能仅比较某一年的两个计算结果就临时决定挑哪一个。

先判断默认路径

IRS Publication 519 将 NRA 的收入分为两类：与美国贸易或业务有效关联的 ECI，以及不具有效关联的美国来源收入。ECI 通常按累进税率（graduated rates）计税；不具有效关联的美国来源收入，一般按 30% 或适用税收协定的较低税率处理。本文假设个人直接持有房产、出租收入原本不属于 ECI，州税、地方税和协定细节留待另行审阅。IRS Publication 519 关于非居民外国人收入的说明

租金通常属于 FDAP 收入。若未作 871(d) 选择，30% 的税率或适用协定的较低税率直接适用于美国来源 FDAP 的 gross amount。无论管理费、利息、维修和折旧是否已经实际发生，都不会把这条默认路径直接变成扣除后的净额计算。IRS Publication 519 关于 30% 税及 FDAP 的说明

这张表可用于确定应遵循哪一组规则。30% 是总额路径在没有协定优惠时的一般税率。净额路径则必须先确认允许扣除项，再适用累进税率，不能把费用账上的扣除后余额直接乘以同一个 30%。

871(d) 选择改变了申报方式

IRS 说明，NRA 持有美国境内用于产生收入的不动产时，可以选择将全部符合条件的 real property income 视为与美国贸易或业务有效关联的所得。作出该选择后，可以主张归属于该不动产收入的允许扣除，所得净额按 graduated rates 计算。IRS Publication 519 关于美国不动产收入的说明

这项选择本身并不会把原本未从事美国贸易或业务的 NRA 判定为 engaged in a U.S. trade or business。文中所说的“按净额申报”，是指依规定改变了收入的处理方式，后续仍须逐项核实费用与折旧是否属于允许扣除的范围。银行账单上的所有支出，也不会自动转化为税法认可的扣除项。

选择的适用范围也需要单独核对。该选择适用于纳税人在美国境内持有的所有符合条件、用于产生收入的不动产及相关权益，不能理解为某一套房在某一年作出选择、另一套房在同一年或下一年保持默认路径。若想比较不同年份，应先整理全部美国房产清单与历史选择记录，再核对当年的申报结果。

首次选择要留下完整声明

Publication 519 要求把首次选择的声明附在作出选择年度的 original return 或 amended return 上。声明中应说明是依据 section 871(d) 还是 treaty 作出选择，列出全部美国不动产或相关权益、持有比例、地点、重大改良，以及此前作出或撤销选择的情况。IRS Publication 519 关于 Making the choice 的说明

实际准备时，可以把下列资料整理在同一份核对表中。

如果仅在租约、物业管理报表或预算表上注明“按净额算”，并不能替代这份正式的申报声明。选择一旦作出，便会对所有后续 tax years 持续有效，除非依法撤销。IRS 对 Form 1040-X 的撤销期限以及超期撤销所需的 IRS approval 均有专门规定，不能把 871(d) 当作每年可以随意切换的开关。IRS Publication 519 关于 Revoking the choice 的说明

IRS 示例怎样理解

IRS 曾以纳税人唯一的美国来源收入为 10,000 美元租金为例进行说明。在不作选择、租客已正确扣缴 30% 且税负已完全由扣缴满足的前提下，纳税人可能无需提交 Form 1040-NR。若作出选择，租金与费用须按 Schedule E 计算，净额填入 Schedule 1 并附在 Form 1040-NR 之后，首次选择还必须附上正式声明。IRS Publication 519 关于不动产收入的 Example

“可能无需”是该官方示例附加的前提条件。读者仍需核对自身是否存在其他美国来源收入、未满足的扣缴、协定条件或申报义务，不能从 10,000 美元的示例推断出所有租金都无需申报。

一个教学演算

假设个人是 NRA，没有协定优惠，全年合同租金为 30,000 美元，另有 12,000 美元与出租收入直接相关且假定允许扣除的费用，不设置折旧、州税、地方税和其他美国收入。

未作 871(d) 选择时，只展示 gross 基数：

30,000 × 30% = 9,000 美元

作出 871(d) 选择后，只展示初步净额：

30,000 − 12,000 = 18,000 美元

在上述假设下，9,000 美元是按总额路径算出的演示税额；18,000 美元则是净额路径下适用税率前的计税输入，两者所处阶段不同，不能直接当作两项最终税款进行对比。实际申报还需逐项核对允许扣除、折旧、其他收入、适用的累进税率及适用协定。准备申报时，建议把收款记录、物业管理账单、保险、利息、维修、改良和历史选择资料放在一起汇总复核。

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