香港暂缴物业税单怎样核对

香港出租物业的物业税缴款通知书（Property Tax demand note）上，可能会同时出现已结算年度物业税、下一年度暂缴物业税，以及先前已经缴付的暂缴税抵扣。把这三项混在一起看，很容易误判本次税单究竟要求缴纳多少税款。核对时，建议先确定课税年度，再从租金和税单字段推算还原出应评税值（assessable value，简称 AV）与应评税净值（net assessable value，简称 NAV），最后再核对付款和缓缴（holdover）申请。

先把税单上的三类数字分开

香港课税年度为每年的 4 月 1 日至翌年 3 月 31 日。例如申报 2025/26 年度时，对应的是 2025 年 4 月 1 日至 2026 年 3 月 31 日之间的物业收入。租约签署日、收租日和 demand note 发出日各有用途，不能直接替代课税年度。香港税务局 BIR57 说明第 2 注

拿到税单后，先记录以下三类数字。税单上的字段名称可能会随版式调整，建议先保留英文原名，再做计算。

BIR57 说明指出，本年度物业税与下一年度暂缴物业税都按 NAV 和适用标准税率计算；已收取的暂缴税会用于抵扣相应课税年度的最终税负，并结转计入下一年度暂缴税的对账中。资料页目前列出 2020/21 至 2026/27 年度的标准税率为 15%，实际核对时，仍应确认税单对应年度的适用税率。香港税务局 BIR57 说明第 3(c) 注

从 AV 重建 NAV

在核对过程中，AV 与 NAV 分别处于不同的计算环节。先按税单原字段分别记录应评税值（AV）与应评税净值（NAV），不要把含义未确认的估算收入直接记成 AV；再按 BIR57 的步骤还原 NAV。基本顺序是：以租金总额为基础，减去由业主同意并实际支付的差饷（rates），以及符合条件的不可收回租金（irrecoverable rent），再对扣减后的余额扣除 20% 的法定修葺及支出免税额，最后得出 NAV。需要注意的是，管理费、装修和翻修支出不能在这 20% 之外另行逐项扣除。BIR57 说明第 3(a)、3(c) 及 3(d) 注

在教学假设中，税单按全年租金 360,000 港元估算，暂不计 rates 和不可收回租金。NAV 为 360,000 × 80% = 288,000 港元。若对应年度适用 15% 的标准税率，暂缴物业税演示额为 288,000 × 15% = 43,200 港元。这里的 AV、NAV 和税额都必须以实际税单及对应课税年度的规则为准。

如果业主选择个人入息课税（Personal Assessment，简称 PA），BIR57 说明指出，税务局会将业主应占的物业应评税净值份额与其其他利润或收入合并计算，并可能另行发出 Personal Assessment Demand Note。此时应把 PA 税单和物业税税单分开核对，不能把物业税单上的简单乘法结果直接当作 PA 后的最终应缴税额。BIR57 说明第 3(c) 及第 5 注

租金下降时先判断能否 holdover

暂缴税是按照预测数字收取的。若后续租金下降，可以考虑申请缓缴（holdover），但租金下降本身不会自动获批。PAM 55(e) 列出的适用物业税缓缴理由包括：暂缴年度的预计 assessable value 比 demand note 所示数字下降超过 10%；已经停止拥有该物业；选择 Personal Assessment 可能降低总税负；或者已经对上一年度物业税评税正式提出反对（objection）。PAM 55(e) 问答第 3 至 4 题

延续上面的演示：若当年实际预测租金降至 228,000 港元，在其他假设保持不变的情况下，预计 NAV 为 228,000 × 80% = 182,400 港元，预计暂缴税为 27,360 港元。与原估算的 43,200 港元相比，两者的差额 15,840 港元仅代表申请时可以提交的计算差异，并不表示税务局已经批准申请，也不表示最终物业税额已经确定。

申请材料应紧密围绕税单上的 AV、预计租金、20% 免税额、NAV 以及申请 holdover 的金额展开。需要留意的是，薪俸税资料里的应课税入息净额（net chargeable income）口径不能直接搬到物业税；物业税仍要严格遵循自身的 assessable value 和 NAV 计算公式。

期限怎样计算

香港税务局 FAQ 的规则是，申请不得迟于暂缴税到期日前 28 天，或 demand note 发出日后 14 天，两者以较晚的日期为准。官方给出的例子是：若 demand note 于 2027 年 1 月 4 日发出，首期于 2027 年 2 月 15 日到期，发出日后 14 天与到期日前 28 天均落在 2027 年 1 月 18 日，因此该日即为示例中的截止日。香港税务局暂缴税缓缴 FAQ 第 7 至 8 题

实际操作中，可以在日历上同时标出三个关键日期：第一是税单发出日，第二是每期缴款到期日，第三是发出日后 14 天与到期日前 28 天中较晚的那一天。如果是分期缴款，每一期都要分别确认截止日。申请书应附上 demand note、租金变更或租约资料、已收租金明细、剩余月份租金预测、业主承担并支付的 rates 证明，以及停止拥有物业或选择 PA 等相应的证明文件。

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